À Divisão de Urbanismo está, naturalmente, atribuído um papel importante no âmbito da reabilitação urbana, tanto ao nível do planeamento urbano como da gestão urbanística.

O Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, publicado em Diário da Republica pelo DL n.º 307/2009 de 23 de outubro, alterado pela Lei n.º 32/2012 de 14 de agosto e pelo DL n.º 136/2014 de 9 de setembro, procede ao enquadramento normativo da reabilitação urbana ao nível programático, procedimental e de execução. Complementarmente, e não menos importante, associa à delimitação das áreas de intervenção (as «áreas de reabilitação urbana») a definição, pelo município, dos objetivos da reabilitação urbana da área delimitada e dos meios adequados para a sua prossecução.

Este diploma tem por base um conceito amplo de reabilitação urbana e confere especial relevo não apenas à vertente imobiliária ou patrimonial da reabilitação mas à integração e coordenação da intervenção, salientando-se a necessidade de atingir soluções coerentes entre os aspetos funcionais, económicos, sociais, culturais e ambientais das áreas a reabilitar.

Este diploma estrutura as intervenções de reabilitação com base em dois conceitos fundamentais: o conceito de «área de reabilitação urbana» (ARU), cuja delimitação pelo município tem como efeito determinar a parcela territorial que justifica uma intervenção integrada no âmbito deste diploma, e o conceito de «operação de reabilitação urbana», correspondente à estruturação concreta das intervenções a efetuar no interior da respetiva área de reabilitação urbana.

A «operação de reabilitação urbana» pode ser:

• Simples, definida através de «Estratégia de Reabilitação Urbana» e correspondendo a uma intervenção essencialmente dirigida à reabilitação do edificado, tendo como objetivo a reabilitação urbana de uma área, ou;
• Sistemática, definida através de «Programa Estratégico de Reabilitação Urbana» e que, além de se dirigir à reabilitação do edificado, também se dirige à qualificação das infraestruturas, dos equipamentos e dos espaços verdes e urbanos de utilização coletiva, tendo como objetivo de requalificar e revitalizar o tecido urbano.

À delimitação da área de reabilitação urbana atribui-se um conjunto significativo de efeitos. Entre estes, destaca-se, desde logo, a emergência de uma obrigação de definição dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património (consulte os benefícios fiscais da reabilitação urbana). Decorre também daquele ato, a atribuição aos proprietários do acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros à reabilitação urbana (consulte no Portal da Habitação).

O ato de delimitação da área de reabilitação urbana, sempre que se opte por uma operação de reabilitação urbana sistemática, tem ainda como imediata consequência a declaração de utilidade pública da expropriação ou da venda forçada dos imóveis existentes ou, bem assim, da constituição de servidões.